Ze spółdzielnią będzie drożej

Wiele osób podjęło decyzję o budowie mieszkania wraz ze spółdzielnią jeszcze przed gwałtownym wzrostem cen nieruchomości. Teraz okazuje się, że podwyżki wcale ich nie ominą.

Budowa za pieniądze członków

„Dwa lata temu podpisałem ze spółdzielnią umowę o budowę mieszkania. Planowany koszt budowy wynosił 5,3 tys. zł za mkw. Spłaciłem go w sześciu ratach. Przed rozliczeniem kosztów budowy zarząd przysłał mi aneks do umowy, w którym ustalił dodatkową ratę w wysokości 60 tys. zł i dał mi trzy miesiące na jej zapłatę. Jeśli tego nie zrobię, zerwie umowę. Czy spółdzielnia działa zgodnie z prawem?” - pyta w liście do Redakcji GP czytelnik z Warszawy.

Budowa mieszkania ze spółdzielnią podlega innym zasadom niż budowa lokali z deweloperem.

„W spółdzielniach nie płacimy za mieszkanie ceny ustalonej na początku inwestycji, bo ostateczne rozliczenie kosztów dokonuje się po jej zakończeniu” - tłumaczy Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli przy końcowym rozliczeniu inwestycji okaże się, że początkowy kosztorys zakładał mniejsze wydatki na budowę, to powstałą różnicę trzeba dopłacić.

„Zarząd nie może aneksować umowy i żądać dopłaty przed rozliczeniem kosztów” - podkreśla Leszek Zabielski, notariusz, członek Rady Fundacji Centrum Naukowe Notariatu.

Deweloper czy spółdzielnia

Spółdzielnia nie jest przedsiębiorcą, w związku z czym nie może zarabiać na swoich członkach, którzy powinni wydać na mieszkanie tyle pieniędzy, ile potrzebne było do jego wybudowania.

„Nie ma mowy o marżach. Koszt budowy uwzględnia wydatki, jakie spółdzielnia rzeczywiście ponosi - dokumentacja, materiały budowlane, robocizna urządzenie terenów zieleni itd.” - mówi Jerzy Jankowski, przewodniczący Zgromadzenia Ogólnego Krajowej Rady Spółdzielczej.

Członkowie muszą także pamiętać, że po 31 lipca 2007 r. w nowo budowanych lokalach nie można ustanawiać spółdzielczej własności do lokali. Oznacza to, że do kosztów mieszkania trzeba doliczyć koszt udziału we własności lub użytkowaniu wieczystym gruntu.

U deweloperów jest inaczej.

„Przedsiębiorcy zawierają umowę, w której jest ostateczna cena mieszkania. Gdy koszt budowy mieszkania wzrośnie, to deweloper będzie musiał dopłacić. Umowną cenę mieszkania może podnieść tylko, gdy zmieniają się niezależne wskaźniki, np. inflacji” - podkreśla Jacek Bielecki.

Zdaniem Leszka Zabielskiego, mamy tu do czynienia z nierównością podmiotów i obciążaniem spółdzielców zbyt dużym ryzykiem.

„Deweloper, planując inwestycję w rejonie X, musi skrupulatnie wyliczyć cenę lokalu. Zarząd spółdzielni może powiedzieć, że na tym samym terenie wybuduje lokal za 3 tys. zł. Jak zabraknie pieniędzy, to i tak spółdzielcy dołożą” - dodaje.

Dopłata goni dopłatę

Po wybudowaniu lokalu zarząd ma sześć miesięcy na rozliczenie kosztów. Członkowie muszą dopłacić powstałą różnicę lub otrzymują zwrot nadpłaconych środków. W praktyce bywa, że po tym terminie spółdzielnia żąda kolejnej dopłaty.

„Sąd Najwyższy orzekł, że spółdzielnia może zmienić uchwałę o rozliczeniu kosztów, jeżeli powoła się na wadę oświadczenia woli przy jej podejmowaniu. Chodzi o błąd dotyczący istotnych okoliczności ustalenia kosztów” - podkreśla prof. Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego.

„Członek ma prawo zapłacić spółdzielni dopiero wtedy, kiedy zostaną przedstawione dokumenty uzasadniające podwyższenie ceny 1 mkw. U dewelopera nie ma możliwości sprawdzenia, jakie były koszty budowy” - podkreśla Jerzy Jankowski.

6 miesięcy termin na ostateczne rozliczenie kosztów budowy od dnia oddania budynku do użytkowania.

3 miesiące w takim czasie zarząd musi przenieść na rzecz członka odrębną własność lokalu po jego wybudowaniu.

• Osoby budujące mieszkania ze spółdzielnią nie wiedzą, ile za nie zapłacą;
• Zarząd może żądać dopłaty nawet po ostatecznym rozliczeniu kosztów;
• Spółdzielnia nie odpowiada za opóźnienia w oddaniu lokali do użytkua.

Adam Makosz